住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后深圳市泰富贸易有限公司代收外汇的维修、更新和改造深圳市泰富贸易有限公司代收外汇，也称为“房屋养老金，”近年来惠州房屋专项维修资金的使用、提取产生的纠纷和矛盾日益增多。为进一步保障广大业主的权益，和住宅专项维修资金的正常使用，近期惠州市人民政府官网发布《惠州市住房和城乡建设局 惠州市财政局关于惠州市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称办法），对住宅专项维修资金管理进一步细化，明确了适用范围缴存数额、使用流程、结算方式等，并从 今年5月1日起正式实施。

相较于此前的维修资金管理，此次新发布的管理办法，试图从源头上解决预售资金欠缴、不交、拒缴等问题。4月23日惠城区住建局在官方发布关于贯彻执行《惠州市住宅专项维修资金管理办法》有关事项的通知，明确要求5月1日起，不提供预售楼栋分户明细维修资金银行进账凭证，即开发商不垫交预售楼栋的维修资金，相关职能部门将不予办理预售证。

在5月1日之前，已经取得预售证

签订购房合同的房屋，首期维修资金由购房人自行在银行缴纳

城区住建局规定，为保证政策的延续性，在《办法》实施之前，已取得《商品房预售许可证》或《商品房现房备案证明书》，且签订了《商品房屋买卖合同》，尚未缴存首期维修资金的房屋，仍由购房人自行到归集银行缴交。房地产开发企业，未售出及留用的物业由开发企业垫缴维修资金，未垫缴维修资金的，不予办理房屋预告登记及合同备案。

具体到缴存数额上明确，业主按其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为上一年度本市住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。

市住建局相关负责人介绍， 目前惠州市核定的缴存标准是高层建筑60元/平方米，多层建筑50元/平方米，车库75元/平方米。

售后公有住宅的住宅专项维修资金，由业主和售房单位共同缴存，缴存时间为办理产权证前。业主首期缴存的住宅专项维修资金，按照房改成本价的2%计算缴存。售房单位缴存的住宅专项维修资金，则按照多层住宅不低于售房款的 20%、高层住宅不低于售房款的 30%，从售房款中一次性提取缴存到监管账户。

建设单位在取得预售许可证前

需一次性全额垫资缴存

此前，惠州物业管理区域有存在开发建设单位，留用或空置房屋未交维修资金的现象，容易造成保修期过后维修无法保障的后果。此前，南都曾报道，经清查惠州一度有9亿多元“房屋养老金”维修资金曾被违规截留挪用。

此前，惠州市新时代花园小区因280多万元物业维修资金，被开发商挪用，业主多次投诉，虽然经过相关部门追缴，补缴了数百万，但是依然欠缴是百万元，主要原因是开发商代收，最后并未归集到维修资金的专用账户。

另一个惠州市泰富房产开发有限公司开发的天鹅芳邨小区，开发商拖欠100多万的维修资金已经数十年未补缴完毕，严重影响业主使用维修资金。

惠州市住建局相关负责人表示，惠州此次借鉴广州等城市经验，此次在缴存上也针对上述问题进行了明确，建立开发建设单位在取得预（销）售许可证前预垫资缴存的制度，保障广大业主的权益和住宅专项维修资金的正常使用。

新规定明确要求，建设单位在取得《商品房预售许可证》或《商品房现房备案证明书》之前，应当将拟预售物业首期的住宅专项维修资金一次性全额缴存至专户管理银行；车库及物业管理区域内其它未售部分物业的住宅专项维修资金应当在竣工验收前缴存。同时，针对实施前已预（销）售的物业，要求建设单位未售出及留用的物业在竣工验收备案后30日内，缴存住宅专项维修资金。

不提供预售楼栋分户明细维修资金银行进账凭证

惠州房地产开发企业 将不予办理预售证

4月23日惠城区住建局在官方发布关于贯彻执行《惠州市住宅专项维修资金管理办法》有关事项的通知解释，从5月1日起，开发企业在申请办理《商品房预售许可证》时，须提供预销售的楼栋及房屋分户明细，按《办法》预缴了维修资金的银行进账凭据。否则将不予办理《商品房预售许可证》、《商品房现房备案证明书》。

与此同时，惠城区住建局还规定，开发企业汇总缴交维修资金，应准确核算汇总缴交的金额，确保房屋分户（单元户）账户的金额与汇总应缴金额一致。办理汇总缴款时，须向归集银行提供纸质房屋分户（单元户）明细表和电子文档，作为归集银行和维修资金管理部门核算附件材料。

各维修资金归集银行收到开发企业汇总缴交款项，打印缴交凭证，归集银行打印汇总缴交款项凭证，应当附上一份按房屋分户明细汇总表，供开发企业办理《商品房预售许可证》或《商品房现房备案证明书》备用。归集银行按房屋分户（单元户）打印缴交凭证，开具《住宅专项维修资金专用收据》（财政票据），并按规定及时将建账核算联送给维修资金管理部门。

城区住建局规定，新的维修资金缴交标准未出台之前，按目前的缴交标准交存，即楼高8层以下（含8层），50元/平方米；楼高9层以上（含9层），60元/平方米；车库（车位）75元/平方米。以预测面积计算单元户交存额，四舍五入保留到元，汇总缴交应与单元户合计一致。

开发企业与购房人网签或是现场签订《商品房买卖合同》，作预告登记及合同备案前，应当出示所拟销售房屋已经垫交维修资金凭证，再予收回已垫交维修资金，同时，以开发企业名义开具收回已垫交维修资金金额的票据，银行、维修资金管理部门不再开具其他票据。

维修资金的用途：

住宅公共部分、共用设施保修期满后的维修、改造 新增避雷等设施

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。对比原办法，《办法》对住宅共用部位、共用设施设备的界定进行了进一步的明确， 新增了避雷设施等部分设施

维修资金的使用：

双“2/3”参与表决 过半同意才能使用

新规定明确，住宅专项维修资金的申报主体为物业服务人，包括业主、业主委员会、受委托的物业服务企业或其他管理人。

住宅专项维修资金使用计划和方案由物业服务人提出，成立业主大会的，应书面报备业主委员会。使用方案包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围等内容。《办法》明确，住宅专项维修资金列支范围内， 应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。在时限上，征求意见时限不超过90日。表决结果应当在业主表决结束之日起10日内公告相关业主，公告内容包括表决结果统计表、征求业主意见表等，逾期公告视为终止。

维修资金的收益：

利息实行一年一结定期计入业主分户账户

在申请通过后，住宅专项维修资金工程款项将以转账方式支付，不经过中间环节，直接拨付到维修单位账户上。《办法》规定，维修工程款项支付具体分为两类： 5万元以下的工程将先维修，后付款，分2期支付，第1期款支付90%，第2期款支付10%为工程质保金； 5万元以上（含5万元）的工程则分3期支付，第1期款支付30%，第2期款在竣工验收后支付60%，第3期款支付10%为工程质保金。市住房和城乡建设局通过招投标方式委托商业银行作为惠州市住宅专项维修资金专户管理银行，开立资金监管专户。缴存资金自存入之日起计息。利息实行一年一结，定期计入业主分户账户。

采写 南都记者 蒋奇政